Has encontrado el piso perfecto. Lo llevas meses mirando en Idealista, has hecho la visita, el precio te convence. Ahora llega la parte que muchos italianos afrontan sin prepararse lo suficiente: comprar casa en España no funciona como en Italia, y las diferencias no son detalles menores. Algunas tienen que ver con los costes, otras con la estructura del proceso, otras con la burocracia. Saber de antemano qué te espera te evita sorpresas — y algún error que puede salirte muy caro.
¿Puede un italiano comprar casa en España?
Sí, sin restricciones especiales. Los ciudadanos italianos — y en general los ciudadanos de la Unión Europea — pueden adquirir inmuebles en España tanto como residentes como no residentes. No existe ninguna ley que limite el acceso a la propiedad para los extranjeros comunitarios.
El único documento imprescindible, antes de dar cualquier paso concreto, es el NIE, el Número de Identidad de Extranjero. Sin NIE no puedes firmar una escritura ante notario, no puedes abrir una cuenta en un banco español, no puedes hacer prácticamente nada relevante a nivel burocrático. Si todavía no lo tienes, conseguirlo es el primer paso, y vale la pena solicitarlo con antelación porque los plazos varían de un consulado a otro y de una provincia a otra.
Cómo funciona el proceso de compra en España
Respecto a Italia, el proceso español tiene algunas etapas específicas que conviene conocer. No es complicado, pero es distinto a lo que estás acostumbrado.
1. La nota simple
Antes de hacer cualquier oferta en serio, pide la nota simple al Registro de la Propiedad. Es un documento público que certifica quién es el propietario del inmueble, si existen hipotecas, cargas, servidumbres u otras limitaciones. En Italia tienes la visura catastral y la inspección hipotecaria; en España la nota simple recoge la información más crítica en un único documento, y se solicita fácilmente online. No compres sin haberla leído.
2. El contrato de arras
Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio, se firma habitualmente un contrato de arras. Es un precontrato privado — similar al compromesso que conoces en Italia — pero con una característica importante: si eres tú quien se echa atrás, pierdes la señal entregada; si es el vendedor quien desiste, está obligado a devolverte el doble. El importe habitual de la señal ronda el 10% del precio, aunque es negociable. Léelo con atención antes de firmarlo: define plazos, condiciones suspensivas y penalizaciones.
3. La escritura pública ante notario
La transmisión definitiva se produce ante un notario español con la firma de la escritura pública de compraventa. La diferencia respecto a Italia es que aquí el notario no tiene el papel de asesor de las partes: el notario español da fe del acto, pero no te protege como parte. Es neutral. Por eso, especialmente si no tienes soltura con el español jurídico, es muy recomendable contar con un abogado o un gestor que lleve tu lado de la operación de principio a fin.
4. Registro y pago de impuestos
Tras la firma de la escritura, el comprador tiene la obligación de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y de pagar los impuestos correspondientes. Aquí depende del tipo de inmueble: obra nueva o segunda mano. Los impuestos cambian, y son una de las diferencias más relevantes respecto a Italia.
Los impuestos: lo que más sorprende
En Italia, cuando compras una casa pagas el impuesto de registro (o el IVA si es nueva), más los impuestos catastrales e hipotecarios. En España la lógica es similar, pero las aliquotas y las denominaciones son distintas.
Para un inmueble de obra nueva adquirido al promotor, se paga el IVA más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Los tipos varían y dependen también de la comunidad autónoma.
Para un inmueble de segunda mano, en cambio, no se paga IVA sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la transmisión de la propiedad. El tipo impositivo varía de una comunidad autónoma a otra — algunas tienen tipos más bajos, otras más altos — y se calcula sobre el precio declarado en la escritura. Es una de las primeras cosas que debes verificar con un profesional: la carga fiscal total varía de forma significativa según dónde compres.
A esto hay que añadir los gastos notariales, los costes de registro y, si utilizas una agencia inmobiliaria, la comisión. Como regla general, prevé un extra de entre el 8 y el 12% sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos adicionales — pero comprueba siempre las cifras exactas con tu asesor, porque dependen de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble.
Hipoteca en España: ¿es posible?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas también a extranjeros, tanto residentes como no residentes, aunque las condiciones para los no residentes suelen ser más conservadoras — en general financian un porcentaje inferior del valor del inmueble. Antes de empezar a buscar casa en serio, es útil hacer un análisis previo con uno o varios bancos para conocer tu capacidad crediticia. El sistema bancario español funciona de forma independiente al italiano, y abrir una cuenta corriente en España es casi siempre necesario para gestionar las cuotas de la hipoteca y los suministros.
Si ya eres residente en España con ingresos declarados aquí, las condiciones suelen ser más favorables. Si compras desde Italia como no residente, los bancos suelen pedir documentación de ingresos italiana traducida y, en ocasiones, certificaciones adicionales.
Comprar para vivir o como inversión: ¿cambia algo?
Desde el punto de vista del proceso de compra, no. Pero si compras como no residente y el inmueble no se convierte en tu vivienda habitual en España, entras en un régimen fiscal diferente en lo que respecta a los impuestos posteriores. Los no residentes propietarios de inmuebles en España tienen obligaciones fiscales específicas — incluso si el inmueble está vacío o se usa solo en vacaciones — que deben gestionarse cada año mediante modelos específicos de la Agencia Tributaria. Es uno de los aspectos que muchos italianos descubren tarde y que puede generar sanciones si se ignora. Si estás en esta situación, acude a un asesor fiscal o gestor con experiencia en fiscalidad para no residentes.
La agencia inmobiliaria: un papel distinto al italiano
En Italia el agente inmobiliario cobra de ambas partes, con comisiones repartidas entre comprador y vendedor. En España el modelo más habitual es que la comisión de la agencia corre a cargo del vendedor. Como comprador, en principio, no deberías pagar a la agencia — pero comprueba siempre lo que establece el contrato, porque no es una regla absoluta y algunas agencias operan de forma distinta.
En estos años he visto a muchos italianos confiar ciegamente en el agente inmobiliario como si fuera también su asesor legal. No lo es. El agente quiere cerrar la operación; tú necesitas a alguien que trabaje exclusivamente en tu interés. Un abogado o un gestor que conozca el mercado inmobiliario español es un gasto que casi siempre vale lo que cuesta.
Si ya eres residente: el empadronamiento importa
Si ya vives en España y compras tu primera casa como residencia habitual, algunas bonificaciones fiscales — a nivel regional — pueden estar vinculadas a tu residencia efectiva en el municipio. El empadronamiento en el nuevo inmueble deja de ser entonces un mero trámite burocrático y puede tener relevancia práctica también en materia de impuestos locales. También aquí, verifica con un profesional las condiciones de tu comunidad autónoma.
Una checklist para empezar bien
- Obtén el NIE antes de hacer cualquier oferta vinculante.
- Abre una cuenta corriente en un banco español.
- Solicita la nota simple del inmueble antes de firmar cualquier documento.
- Confía en un abogado o gestor que lleve la operación desde tu lado.
- Comprueba el tipo de ITP o IVA de la comunidad autónoma donde compras.
- Prevé entre un 8 y un 12% de gastos adicionales sobre el precio de compra.
- Si compras como no residente, infórmate cuanto antes sobre las obligaciones fiscales anuales.
El primer paso concreto, si todavía no lo has dado, es obtener el NIE. Todo lo demás — hipoteca, contrato, notario — viene después, pero sin ese documento no se mueve nada. Si ya tienes el NIE y estás valorando inmuebles, el momento adecuado para contactar a un asesor legal no es cuando ya has firmado las arras: es antes.
Avviso importante: le informazioni di questo articolo hanno valore orientativo e non potranno mai sostituire la consulenza di un professionista. La normativa spagnola cambia spesso e la sua applicazione dipende dalla situazione di ciascuno. Prima di prendere decisioni su documenti, fisco, lavoro o residenza, rivolgiti a un gestor, un avvocato o un commercialista.
inSpagna è un progetto di
Erick Canale
Ingegnere, nato a Cuneo, vive in Spagna da oltre 22 anni : dopo 14 anni vissuti a Barcellona, dal 2018 vive e lavora a Madrid. Dopo un percorso da funizonario in una importante multinazionale italiana, da quindici anni dirige JEZZ Media, Agenzia di Comunicazione e Marketing con sede nella capitale spagnola.
La burocrazia spagnola l'ha attraversata tutta, di persona. Da dipendente prima, da imprenditore autonomo oggi.
