Hai trovato l’appartamento giusto. Lo vedi da mesi su Idealista, hai fatto il sopralluogo, il prezzo ti convince. Adesso viene la parte che molti italiani affrontano senza prepararsi abbastanza: comprare casa in Spagna non funziona come in Italia, e le differenze non sono dettagli marginali. Alcune riguardano i costi, altre la struttura del processo, altre ancora la burocrazia. Sapere in anticipo cosa ti aspetta ti evita sorprese — e qualche errore che può costarti caro.
Puoi comprare casa in Spagna da italiano?
Sì, senza particolari restrizioni. I cittadini italiani — e più in generale i cittadini dell’Unione Europea — possono acquistare immobili in Spagna sia come residenti che come non residenti. Non c’è nessuna legge che limiti l’accesso alla proprietà per gli stranieri comunitari.
L’unico documento indispensabile, prima di qualsiasi passo concreto, è il NIE, il Número de Identidad de Extranjero. Senza NIE non puoi firmare un atto notarile, non puoi aprire un conto in una banca spagnola, non puoi fare praticamente nulla di rilevante sul piano burocratico. Se non ce l’hai ancora, ottenerlo è il primo passo, e vale la pena richiederlo con anticipo perché i tempi variano da consolato a consolato e da provincia a provincia.
Come funziona il processo di acquisto in Spagna
Rispetto all’Italia, il processo spagnolo ha alcune tappe specifiche che è bene conoscere. Non è complicato, ma è diverso da quello a cui sei abituato.
1. La nota simple
Prima di fare qualsiasi offerta seria, chiedi la nota simple al Registro de la Propiedad. È un documento pubblico che certifica chi è il proprietario dell’immobile, se ci sono ipoteche, carichi, servitù o altre limitazioni. In Italia esisti la visura catastale e l’ispezione ipotecaria; in Spagna la nota simple raccoglie le informazioni più critiche in un unico documento, e si richiede facilmente online. Non comprare senza averla letta.
2. Il contratto di arras
Quando accordo e venditore trovano un’intesa sul prezzo, si firma di solito un contrato de arras. È un compromesso privato — simile al compromesso che conosci in Italia — ma con una caratteristica importante: se sei tu a rinunciare, perdi la caparra versata; se è il venditore a tirarsi indietro, ti deve restituire il doppio. L’importo tipico della caparra oscilla intorno al 10% del prezzo, ma è negoziabile. Leggilo con attenzione prima di firmarlo: definisce tempi, condizioni sospensive e penali.
3. Il rogito notarile: l’escritura pública
Il trasferimento definitivo avviene davanti a un notaio spagnolo con la firma dell’escritura pública de compraventa. La differenza rispetto all’Italia è che qui il notaio non ha il ruolo di consulente delle parti: il notaio spagnolo certifica l’atto, ma non ti tutela come parte. È neutro. Per questo, soprattutto se non hai dimestichezza con lo spagnolo legale, è fortemente consigliato affidarsi a un avvocato o a un gestor che segua il tuo lato dell’operazione dall’inizio alla fine.
4. Registrazione e pagamento delle imposte
Dopo il rogito, l’acquirente ha l’obbligo di registrare l’immobile al Registro de la Propiedad e di pagare le imposte dovute. Qui dipende dal tipo di immobile: nuovo o di seconda mano. Le imposte cambiano, e sono una delle differenze più rilevanti rispetto all’Italia.
Le imposte: il punto che sorprende di più
In Italia, quando compri casa paghi l’imposta di registro (o l’IVA se è nuovo), più le imposte catastali e ipotecarie. In Spagna il meccanismo è simile nella logica, ma diverso nelle aliquote e nelle denominazioni.
Per un immobile di nuova costruzione acquistato dal costruttore, si paga l’IVA (IVA, in spagnolo, stesso acronimo) più l’Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Le aliquote variano e dipendono anche dalla comunità autonoma.
Per un immobile di seconda mano, invece, non si paga l’IVA ma l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), che è un’imposta sul trasferimento di proprietà. L’aliquota cambia da comunità autonoma a comunità autonoma — alcune hanno aliquote più basse, altre più alte — e si calcola sul prezzo dichiarato nell’atto notarile. È una delle prime cose da verificare con un professionista: il carico fiscale totale varia sensibilmente in base a dove compri.
A questo aggiungi le spese notarili, i costi di registrazione e, se usi un’agenzia immobiliare, la commissione. In linea generale, metti in preventivo un extra tra l’8 e il 12% rispetto al prezzo di acquisto per coprire tutte le spese accessorie — ma verifica sempre i numeri esatti con il tuo consulente, perché dipendono dalla comunità autonoma e dalla tipologia dell’immobile.
Mutuo in Spagna: si può fare?
Sì. Le banche spagnole concedono mutui anche agli stranieri, sia residenti che non residenti, anche se le condizioni per i non residenti tendono a essere più conservative — in genere finanziano una percentuale inferiore del valore dell’immobile. Prima di iniziare a cercare casa seriamente, è utile fare una pre-analisi con una o più banche per capire la tua capacità di credito. Il sistema bancario spagnolo funziona in modo autonomo rispetto a quello italiano, e aprire un conto corrente in Spagna è quasi sempre necessario per gestire le rate del mutuo e le utenze.
Se sei già residente in Spagna con reddito dichiarato qui, le condizioni sono generalmente più favorevoli. Se compri dall’Italia come non residente, le banche chiedono solitamente documentazione reddituale italiana tradotta e, talvolta, certificazioni aggiuntive.
Comprare per viverci o come investimento: cambia qualcosa?
Dal punto di vista del processo di acquisto, no. Ma se compri come non residente e l’immobile non diventa la tua prima casa in Spagna, entri in un regime fiscale diverso per quanto riguarda le imposte successive. I non residenti proprietari di immobili in Spagna hanno obblighi fiscali specifici — anche se l’immobile è vuoto o usato solo in vacanza — che vanno gestiti ogni anno tramite modelli specifici dell’Agencia Tributaria. È uno degli aspetti che molti italiani scoprono tardi e che può generare sanzioni se ignorato. Se sei in questa situazione, rivolgiti a un commercialista o gestor con esperienza in fiscalità per non residenti.
Agenzia immobiliare: un ruolo diverso da quello italiano
In Italia l’agente immobiliare viene pagato da entrambe le parti, con commissioni che si dividono tra compratore e venditore. In Spagna il modello più diffuso è che la commissione dell’agenzia è a carico del venditore. Come compratore, in linea di principio, non dovresti pagare l’agenzia — ma verifica sempre cosa prevede il contratto, perché non è una regola assoluta e alcune agenzie operano in modo diverso.
In questi anni ho visto molti italiani affidarsi ciecamente all’agente immobiliare come se fosse anche il loro consulente legale. Non lo è. L’agente vuole chiudere la trattativa; tu hai bisogno di qualcuno che lavori esclusivamente nel tuo interesse. Un avvocato o un gestor che conosca il mercato immobiliare spagnolo è una spesa che quasi sempre vale quello che costa.
Se sei già residente: l’empadronamiento conta
Se vivi già in Spagna e compri la tua prima casa come residenza principale, alcune agevolazioni fiscali — a livello regionale — possono essere legate alla tua effettiva residenza nel comune. L’empadronamiento nel nuovo immobile diventa quindi non solo un adempimento burocratico, ma può avere rilevanza pratica anche sul fronte delle imposte locali. Anche qui, verifica con un professionista le condizioni della tua comunità autonoma.
Un checklist per partire bene
- Ottieni il NIE prima di fare qualsiasi offerta vincolante.
- Apri un conto corrente in una banca spagnola.
- Richiedi la nota simple dell’immobile prima di firmare qualsiasi documento.
- Affidati a un avvocato o gestor che segua l’operazione dal tuo lato.
- Verifica l’aliquota ITP o IVA della comunità autonoma in cui compri.
- Metti in preventivo tra l’8 e il 12% di spese accessorie sul prezzo di acquisto.
- Se compri come non residente, informati subito sugli obblighi fiscali annuali.
Il primo passo concreto, se non l’hai ancora fatto, è ottenere il NIE. Tutto il resto — mutuo, contratto, notaio — viene dopo, ma senza quel documento non si muove nulla. Se hai già il NIE e stai valutando immobili, il momento giusto per contattare un consulente legale non è quando hai già firmato le arras: è prima.
Avviso importante: le informazioni di questo articolo hanno valore orientativo e non potranno mai sostituire la consulenza di un professionista. La normativa spagnola cambia spesso e la sua applicazione dipende dalla situazione di ciascuno. Prima di prendere decisioni su documenti, fisco, lavoro o residenza, rivolgiti a un gestor, un avvocato o un commercialista.
inSpagna è un progetto di
Erick Canale
Ingegnere, nato a Cuneo, vive in Spagna da oltre 22 anni : dopo 14 anni vissuti a Barcellona, dal 2018 vive e lavora a Madrid. Dopo un percorso da funizonario in una importante multinazionale italiana, da quindici anni dirige JEZZ Media, Agenzia di Comunicazione e Marketing con sede nella capitale spagnola.
La burocrazia spagnola l'ha attraversata tutta, di persona. Da dipendente prima, da imprenditore autonomo oggi.
