{"id":286,"date":"2026-08-01T04:00:00","date_gmt":"2026-08-01T04:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/inspagna.com\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/"},"modified":"2026-08-01T04:00:00","modified_gmt":"2026-08-01T04:00:00","slug":"comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/","title":{"rendered":"Comprar casa en Espa\u00f1a siendo italiano: lo que necesitas saber"},"content":{"rendered":"<p>Has encontrado el piso perfecto. Lo llevas meses mirando en Idealista, has hecho la visita, el precio te convence. Ahora llega la parte que muchos italianos afrontan sin prepararse lo suficiente: <strong>comprar casa en Espa\u00f1a no funciona como en Italia<\/strong>, y las diferencias no son detalles menores. Algunas tienen que ver con los costes, otras con la estructura del proceso, otras con la burocracia. Saber de antemano qu\u00e9 te espera te evita sorpresas \u2014 y alg\u00fan error que puede salirte muy caro.<\/p><div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_87_1 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-custom ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-box-title\">In questo articolo<\/div>\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#%C2%BFPuede-un-italiano-comprar-casa-en-Espana\" >\u00bfPuede un italiano comprar casa en Espa\u00f1a?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#Como-funciona-el-proceso-de-compra-en-Espana\" >C\u00f3mo funciona el proceso de compra en Espa\u00f1a<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#1-La-nota-simple\" >1. La nota simple<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#2-El-contrato-de-arras\" >2. El contrato de arras<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#3-La-escritura-publica-ante-notario\" >3. La escritura p\u00fablica ante notario<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#4-Registro-y-pago-de-impuestos\" >4. Registro y pago de impuestos<\/a><\/li><\/ul><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-7\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#Los-impuestos-lo-que-mas-sorprende\" >Los impuestos: lo que m\u00e1s sorprende<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-8\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#Hipoteca-en-Espana-%C2%BFes-posible\" >Hipoteca en Espa\u00f1a: \u00bfes posible?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-9\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#Comprar-para-vivir-o-como-inversion-%C2%BFcambia-algo\" >Comprar para vivir o como inversi\u00f3n: \u00bfcambia algo?<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-10\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#La-agencia-inmobiliaria-un-papel-distinto-al-italiano\" >La agencia inmobiliaria: un papel distinto al italiano<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-11\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#Si-ya-eres-residente-el-empadronamiento-importa\" >Si ya eres residente: el empadronamiento importa<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-12\" href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/comprar-casa-en-espana-siendo-italiano-lo-que-necesitas-saber\/#Una-checklist-para-empezar-bien\" >Una checklist para empezar bien<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"%C2%BFPuede-un-italiano-comprar-casa-en-Espana\"><\/span>\u00bfPuede un italiano comprar casa en Espa\u00f1a?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>S\u00ed, sin restricciones especiales. Los ciudadanos italianos \u2014 y en general los ciudadanos de la Uni\u00f3n Europea \u2014 pueden adquirir inmuebles en Espa\u00f1a tanto como residentes como no residentes. No existe ninguna ley que limite el acceso a la propiedad para los extranjeros comunitarios.<\/p>\n<p>El \u00fanico documento imprescindible, antes de dar cualquier paso concreto, es el <strong>NIE, el N\u00famero de Identidad de Extranjero<\/strong>. Sin NIE no puedes firmar una escritura ante notario, no puedes abrir una cuenta en un banco espa\u00f1ol, no puedes hacer pr\u00e1cticamente nada relevante a nivel burocr\u00e1tico. Si todav\u00eda no lo tienes, <a href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/nie-y-tie-las-siglas-que-debes-conocer-nada-mas-llegar\/\">conseguirlo es el primer paso<\/a>, y vale la pena solicitarlo con antelaci\u00f3n porque los plazos var\u00edan de un consulado a otro y de una provincia a otra.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Como-funciona-el-proceso-de-compra-en-Espana\"><\/span>C\u00f3mo funciona el proceso de compra en Espa\u00f1a<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Respecto a Italia, el proceso espa\u00f1ol tiene algunas etapas espec\u00edficas que conviene conocer. No es complicado, pero es distinto a lo que est\u00e1s acostumbrado.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"1-La-nota-simple\"><\/span>1. La nota simple<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Antes de hacer cualquier oferta en serio, pide la <strong><em>nota simple<\/em> al Registro de la Propiedad<\/strong>. Es un documento p\u00fablico que certifica qui\u00e9n es el propietario del inmueble, si existen hipotecas, cargas, servidumbres u otras limitaciones. En Italia tienes la visura catastral y la inspecci\u00f3n hipotecaria; en Espa\u00f1a la nota simple recoge la informaci\u00f3n m\u00e1s cr\u00edtica en un \u00fanico documento, y se solicita f\u00e1cilmente online. No compres sin haberla le\u00eddo.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"2-El-contrato-de-arras\"><\/span>2. El contrato de arras<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Cuando comprador y vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio, se firma habitualmente un <em>contrato de arras<\/em>. Es un precontrato privado \u2014 similar al compromesso que conoces en Italia \u2014 pero con una caracter\u00edstica importante: si eres t\u00fa quien se echa atr\u00e1s, pierdes la se\u00f1al entregada; si es el vendedor quien desiste, est\u00e1 obligado a devolverte el doble. <strong>El importe habitual de la se\u00f1al ronda el 10% del precio<\/strong>, aunque es negociable. L\u00e9elo con atenci\u00f3n antes de firmarlo: define plazos, condiciones suspensivas y penalizaciones.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"3-La-escritura-publica-ante-notario\"><\/span>3. La escritura p\u00fablica ante notario<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>La transmisi\u00f3n definitiva se produce ante un notario espa\u00f1ol con la firma de la <em>escritura p\u00fablica de compraventa<\/em>. La diferencia respecto a Italia es que aqu\u00ed el notario no tiene el papel de asesor de las partes: <strong>el notario espa\u00f1ol da fe del acto, pero no te protege como parte<\/strong>. Es neutral. Por eso, especialmente si no tienes soltura con el espa\u00f1ol jur\u00eddico, es muy recomendable contar con un abogado o un <em>gestor<\/em> que lleve tu lado de la operaci\u00f3n de principio a fin.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"4-Registro-y-pago-de-impuestos\"><\/span>4. Registro y pago de impuestos<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<p>Tras la firma de la escritura, el comprador tiene la obligaci\u00f3n de inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y de pagar los impuestos correspondientes. Aqu\u00ed depende del tipo de inmueble: obra nueva o segunda mano. Los impuestos cambian, y son una de las diferencias m\u00e1s relevantes respecto a Italia.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Los-impuestos-lo-que-mas-sorprende\"><\/span>Los impuestos: lo que m\u00e1s sorprende<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En Italia, cuando compras una casa pagas el impuesto de registro (o el IVA si es nueva), m\u00e1s los impuestos catastrales e hipotecarios. En Espa\u00f1a la l\u00f3gica es similar, pero las aliquotas y las denominaciones son distintas.<\/p>\n<p>Para un inmueble <strong>de obra nueva<\/strong> adquirido al promotor, se paga el IVA m\u00e1s el <em>Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados<\/em> (AJD). Los tipos var\u00edan y dependen tambi\u00e9n de la comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n<p>Para un inmueble <strong>de segunda mano<\/strong>, en cambio, no se paga IVA sino el <em>Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales<\/em> (ITP), que grava la transmisi\u00f3n de la propiedad. El tipo impositivo var\u00eda de una comunidad aut\u00f3noma a otra \u2014 algunas tienen tipos m\u00e1s bajos, otras m\u00e1s altos \u2014 y se calcula sobre el precio declarado en la escritura. Es una de las primeras cosas que debes verificar con un profesional: <strong>la carga fiscal total var\u00eda de forma significativa seg\u00fan d\u00f3nde compres<\/strong>.<\/p>\n<p>A esto hay que a\u00f1adir los gastos notariales, los costes de registro y, si utilizas una agencia inmobiliaria, la comisi\u00f3n. Como regla general, prev\u00e9 un extra de entre el 8 y el 12% sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos adicionales \u2014 pero comprueba siempre las cifras exactas con tu asesor, porque dependen de la comunidad aut\u00f3noma y del tipo de inmueble.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Hipoteca-en-Espana-%C2%BFes-posible\"><\/span>Hipoteca en Espa\u00f1a: \u00bfes posible?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>S\u00ed. Los bancos espa\u00f1oles conceden hipotecas tambi\u00e9n a extranjeros, tanto residentes como no residentes, aunque las condiciones para los no residentes suelen ser m\u00e1s conservadoras \u2014 en general <strong>financian un porcentaje inferior del valor del inmueble<\/strong>. Antes de empezar a buscar casa en serio, es \u00fatil hacer un an\u00e1lisis previo con uno o varios bancos para conocer tu capacidad crediticia. El sistema bancario espa\u00f1ol funciona de forma independiente al italiano, y <a href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/como-abrir-una-cuenta-bancaria-en-espana\/\">abrir una cuenta corriente en Espa\u00f1a<\/a> es casi siempre necesario para gestionar las cuotas de la hipoteca y los suministros.<\/p>\n<p>Si ya eres residente en Espa\u00f1a con ingresos declarados aqu\u00ed, las condiciones suelen ser m\u00e1s favorables. Si compras desde Italia como no residente, los bancos suelen pedir documentaci\u00f3n de ingresos italiana traducida y, en ocasiones, certificaciones adicionales.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Comprar-para-vivir-o-como-inversion-%C2%BFcambia-algo\"><\/span>Comprar para vivir o como inversi\u00f3n: \u00bfcambia algo?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Desde el punto de vista del proceso de compra, no. Pero si compras como no residente y el inmueble no se convierte en tu vivienda habitual en Espa\u00f1a, entras en un r\u00e9gimen fiscal diferente en lo que respecta a los impuestos posteriores. <strong>Los no residentes propietarios de inmuebles en Espa\u00f1a tienen obligaciones fiscales espec\u00edficas<\/strong> \u2014 incluso si el inmueble est\u00e1 vac\u00edo o se usa solo en vacaciones \u2014 que deben gestionarse cada a\u00f1o mediante modelos espec\u00edficos de la Agencia Tributaria. Es uno de los aspectos que muchos italianos descubren tarde y que puede generar sanciones si se ignora. Si est\u00e1s en esta situaci\u00f3n, acude a un asesor fiscal o gestor con experiencia en fiscalidad para no residentes.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La-agencia-inmobiliaria-un-papel-distinto-al-italiano\"><\/span>La agencia inmobiliaria: un papel distinto al italiano<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>En Italia el agente inmobiliario cobra de ambas partes, con comisiones repartidas entre comprador y vendedor. En Espa\u00f1a el modelo m\u00e1s habitual es que <strong>la comisi\u00f3n de la agencia corre a cargo del vendedor<\/strong>. Como comprador, en principio, no deber\u00edas pagar a la agencia \u2014 pero comprueba siempre lo que establece el contrato, porque no es una regla absoluta y algunas agencias operan de forma distinta.<\/p>\n<p>En estos a\u00f1os he visto a muchos italianos confiar ciegamente en el agente inmobiliario como si fuera tambi\u00e9n su asesor legal. No lo es. El agente quiere cerrar la operaci\u00f3n; t\u00fa necesitas a alguien que trabaje exclusivamente en tu inter\u00e9s. Un abogado o un gestor que conozca el mercado inmobiliario espa\u00f1ol es un gasto que casi siempre vale lo que cuesta.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Si-ya-eres-residente-el-empadronamiento-importa\"><\/span>Si ya eres residente: el empadronamiento importa<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>Si ya vives en Espa\u00f1a y compras tu primera casa como residencia habitual, algunas bonificaciones fiscales \u2014 a nivel regional \u2014 pueden estar vinculadas a tu residencia efectiva en el municipio. El <a href=\"https:\/\/inspagna.com\/es\/empadronamiento-que-es-y-por-que-es-el-primer-paso\/\">empadronamiento en el nuevo inmueble<\/a> deja de ser entonces un mero tr\u00e1mite burocr\u00e1tico y puede tener relevancia pr\u00e1ctica tambi\u00e9n en materia de impuestos locales. Tambi\u00e9n aqu\u00ed, verifica con un profesional las condiciones de tu comunidad aut\u00f3noma.<\/p>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Una-checklist-para-empezar-bien\"><\/span>Una checklist para empezar bien<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<ul>\n<li>Obt\u00e9n el NIE antes de hacer cualquier oferta vinculante.<\/li>\n<li>Abre una cuenta corriente en un banco espa\u00f1ol.<\/li>\n<li>Solicita la nota simple del inmueble antes de firmar cualquier documento.<\/li>\n<li>Conf\u00eda en un abogado o gestor que lleve la operaci\u00f3n desde tu lado.<\/li>\n<li>Comprueba el tipo de ITP o IVA de la comunidad aut\u00f3noma donde compras.<\/li>\n<li>Prev\u00e9 entre un 8 y un 12% de gastos adicionales sobre el precio de compra.<\/li>\n<li>Si compras como no residente, inf\u00f3rmate cuanto antes sobre las obligaciones fiscales anuales.<\/li>\n<\/ul>\n<p>El primer paso concreto, si todav\u00eda no lo has dado, es obtener el NIE. Todo lo dem\u00e1s \u2014 hipoteca, contrato, notario \u2014 viene despu\u00e9s, pero sin ese documento no se mueve nada. Si ya tienes el NIE y est\u00e1s valorando inmuebles, el momento adecuado para contactar a un asesor legal no es cuando ya has firmado las arras: es antes.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Has encontrado el piso perfecto. Lo llevas meses mirando en Idealista, has hecho la visita, el precio te convence. Ahora llega la parte que muchos italianos afrontan sin prepararse lo suficiente: comprar casa en Espa\u00f1a no funciona como en Italia, y las diferencias no son detalles menores. 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